החזרת פיקדון שכירות: אילו מסמכים להכין כשיש מחלוקת בסיום השכירות?

לפני איסוף המסמכים: איזו בטוחה נמסרה ואיזה הסדר חל?

התחילו בחוזה השכירות ובנספחיו, וסמנו את הסעיף המתאר את הבטוחה ואת דרך הטיפול בה בסיום השכירות. צרפו אישור להעברת הכסף או העתק של מסמך הביטחון שנמסר. פיקדון מזומן הוא כסף שנמסר כערובה; שיק ביטחון ושטר חוב הם מסמכים מסוג אחר. לכן אין לתאר כל בטוחה ככסף שהופקד בפועל. להבחנה בין הסוגים ראו ההסבר על פיקדון מזומן כערובה באתר כל-זכות.

סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה קובע הסדר מיוחד לערובה בחוזה שכירות למגורים שעליו חל סימן ו’ לחוק. לפני שמסתמכים עליו יש לבדוק, בין היתר, את מועד כריתת החוזה ואת חריגי התחולה שבסעיף 25טו, הכוללים סוגי דיור מסוימים, תקופות שכירות מסוימות ושכר דירה מעל סף המתעדכן לפי החוק. על חוזה שנכרת לפני תחילת תיקון החוק משנת 2017 אין להחיל את ההסדר החדש באופן אוטומטי. ראו חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע״ז-2017, סעיפים 25א, 25י ו-25טו וסעיף 16 לתיקון.

כדאי לשמור לצד החוזה גם תוספות שנחתמו בהמשך, התכתבויות על הבטוחה ואסמכתאות להשבת חלק ממנה, אם הושב. אם תרצו לבחון כיצד הוסדרו בטוחות וסעיפי חוזה נוספים מראש, אפשר לקרוא גם על בדיקות בחוזה שכירות לפני חתימה.

אילו מסמכים עוזרים לברר מחלוקת על החזרת פיקדון שכירות?

מומלץ להכין תיקייה אחת עם ציר זמן קצר: כניסה לדירה, דיווחים על ליקויים ותיקונים, הודעות על סיום השכירות, פינוי ומסירת המפתחות. לצד כל אירוע שמרו את המסמך או ההתכתבות הקיימים לגביו. זהו כלי לבירור העובדות, לא דרישת תיעוד עצמאית שנקבעה בחוק.

1. מצב הדירה: רכזו פרוטוקולים, תמונות וסרטונים מתוארכים מתחילת השכירות ומסיומה, לצד רשימת ציוד ומפתחות. השוואה בין המועדים עשויה להבהיר מה השתנה, אך אינה קובעת כשלעצמה מי אחראי לשינוי.
2. מסירת הדירה: שמרו תכתובות על מועד הפינוי, אישור מסירת מפתחות או רישום אחר של המסירה, ככל שישנו. הפרידו בין תאריך סיום החוזה לבין התאריך שבו הדירה הושבה בפועל לרשות המשכיר.
3. תשלומים: רכזו אישורי תשלום דמי שכירות, חשבונות צריכה, ארנונה ואחזקה שוטפת, קריאות מונים וחשבונות סופיים ככל שקיימים. סמנו בנפרד חיוב ששולם, חיוב שנותר פתוח וחיוב שהאחריות לו שנויה במחלוקת.
4. טענות לקיזוז: בקשו או הכינו פירוט נפרד לכל ליקוי או חוב נטען, בצירוף הודעות קודמות, תמונות, הצעות מחיר או חשבוניות ודרך חישוב הסכום. רשמו אילו סכומים מוסכמים ואילו עדיין שנויים במחלוקת.

אם המחלוקת נוגעת למצב הדירה, חשוב לבדוק לא רק אם קיים ליקוי אלא גם מה ידוע על מקורו ועל תיקונים שבוצעו במהלך השכירות. כשההסדר המיוחד חל, מימוש ערובה בשל ליקוי קשור לליקוי שהשוכר אחראי לתקנו ולא תיקן; החוק מבחין בהקשר זה בין אחריות השוכר לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר לבין אחריות המשכיר לליקויים אחרים. ראו חוק השכירות והשאילה, סעיפים 25ח ו-25י(ג)(2), בנוסח תיקון 2017.

מה לבדוק אם המשכיר מבקש לממש את הבטוחה?

בחוזה שעליו חל סעיף 25י, החוק מונה עילות למימוש ערובה: דמי שכירות שלא שולמו, ליקויים שבאחריות השוכר ולא תוקנו, תשלומים שוטפים מסוימים שלא שולמו ואי-פינוי בתום התקופה. לכל עילה מגבלת סכום משלה. לכן כדאי לבקש פירוט של העילה, המסמכים התומכים בה ואופן חישוב הסכום, ולא להסתפק באמירה כללית שהדירה ניזוקה. ראו חוק השכירות והשאילה, סעיף 25י(ג), בנוסח תיקון 2017.

לפני מימוש ערובה לפי סעיף זה, על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. החוק אינו קובע בסעיף זה מספר ימים אחיד או צורת הודעה מסוימת. שמירת ההודעה, התגובה וההתכתבויות על תיקון או פירעון חוב היא המלצה מעשית; היא אינה מחליפה את בדיקת קיום דרישות החוק. ראו חוק השכירות והשאילה, סעיף 25י(ד), בנוסח תיקון 2017.

כיצד מתעדים את סיום הטיפול בפיקדון?

כאשר סעיף 25י חל, בתום תקופת השכירות יש להשיב לשוכר את הערובה או את יתרתה לאחר מימוש כדין, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים מהשבת הדירה לרשות המשכיר או עד המועד שבו נפרעו חובות השוכר המנויים בסעיף, לפי המאוחר. אין לחשב את המועד רק מיום סיום החוזה בלי לבדוק מתי הושבה הדירה ומה מצבם של אותם חובות. ראו חוק השכירות והשאילה, סעיף 25י(ה), בנוסח תיקון 2017.

לסיום הבירור, שמרו אישור על השבת הכסף ועל כל סכום שנוכה ממנו, או תיעוד של החזרת מסמך הביטחון או ביטולו לפי סוגו. אם נותרה מחלוקת, רשמו מהו הסכום שבמחלוקת, מה הנימוק של כל צד ואילו אסמכתאות עדיין חסרות. עצם איסוף המסמכים אינו קובע את תוצאת המחלוקת.