פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה – מדריך מקיף

מהו מס שבח

מס שבח מוטל על הרווח שמתקבל במכירת נכס מקרקעין – ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה (לאחר ניכוי הוצאות מוכרות). מדובר במס משמעותי שעלול להגיע לסכומים גבוהים, אך החוק מאפשר במקרים מסוימים פטור מלא או חלקי ממס זה.

מתי זכאים לפטור מלא ממס שבח

צפו בסרטון קצר של עו״ד רום לוי בנושא פטור ממס שבח על דירה יחידה
הסרטון יסביר בצורה תמציתית את התנאים המרכזיים לזכאות לפטור, מתי ניתן לקבל פטור חלקי ומהם הסיכונים.

כדי לקבל פטור מלא בעת מכירת דירה יחידה, יש לעמוד במספר תנאים מצטברים:

1. דירה יחידה – הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה היחידה שבבעלות המוכר.
2. דירת מגורים מזכה – הדירה שימשה למגורים או הייתה ראויה למגורים לפי ההגדרות בחוק.
3. תקופת החזקה – המוכר החזיק בדירה לפחות 18 חודשים לפני המכירה (או מאז שהפכה לדירת מגורים מזכה).
4. אין עוד דירה בבעלותי – במועד המכירה אין למוכר דירת מגורים נוספת בבעלותו (כולל חלקי בעלות מסוימים).
5. תקרת הפטור – הפטור מתקיים רק עד גבול שווי מכירה מסוים. נכון להיום התקרה היא 5,008,000 ₪ (לשנת 2025). על החלק של שווי המכירה העולה על התקרה יחול מס שבח לינארי.

אם שווי הדירה עולה על תקרת הפטור, עדיין ניתן ליהנות מפטור חלקי: באמצעות חישוב לינארי – משלמים מס רק על החלק שמעל התקרה.

מקרים מיוחדים שכדאי לדעת עליהם

• מכירת דירה שהתקבלה בירושה – ניתן לקבל פטור אם המוריש היה זכאי לפטור בעצמו ותנאים מסוימים מתקיימים.
• מכירת חלק מדירה או עסקת קומבינציה – ייתכנו תנאים מיוחדים לפטור או חבות חלקית במס, תלוי ברכישה המקורית ובהיקף הזכויות.
• דירה יוקרתית – אם מחיר המכירה גבוה מהתקרה, הפטור יחול רק על חלק מתוך השווי בהתאם לחישוב יחסי.

איך מגישים בקשה לפטור

• מבצעים הצהרה על מכירה במסגרת הדיווח למס שבח.
• אם הדירה בבעלות משותפת, יש לכל מוכר להגיש טופס נפרד.
• מצרפים את כל המסמכים הרלוונטיים: חוזה מכר, חוזה רכישה, נסח טאבו, הוכחות הוצאות וכו’.
• אם המוכר הוא תושב חוץ, עליו להוכיח כי אין לו דירת מגורים במדינת תושבותו.

למה חשוב לבדוק ולהיערך מראש

• הפטור אינו אוטומטי – רשות המיסים בוחנת כל מקרה לגופו.
• חישוב לא מדויק או ניסוח שגוי של חוזה המכר עלולים לפסול זכאות לפטור או לגרום לתשלום מס מלא.
• ייעוץ משפטי מוקדם מבטיח מימוש אופטימלי של ההטבה המיסויית, ומניעת טעויות שעלולות לעלות ביוקר.

שאלות ותשובות נפוצות על פטור ממס שבח

שאלה: מהו מס שבח?

שאלה: מי זכאי לפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה?

שאלה: מהי “דירת מגורים מזכה”?

שאלה: מה קורה אם מחיר הדירה עולה על תקרת הפטור?

שאלה: האם הפטור ניתן באופן אוטומטי?

שאלה: למה כדאי לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין לפני מכירת דירה?

שאלה: האם כדאי לבדוק גם התחייבויות נוספות בחוזה המכר?

שאלה: האם קיימים פטורים נוספים במס שבח?

לסיכום:

פטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה הוא כלי חשוב לחיסכון במס, אך מדובר בהטבה מותנית העומדת בתנאים ברורים. מומלץ לבצע בדיקה מקצועית מקדימה לפני חתימה על חוזה מכר ולהיעזר בעורך דין מיסוי מקרקעין מנוסה.

לפרטים נוספים וייעוץ ראשוני ללא עלות

📞 058-6581614 📧 Office@romlevi-adv.com 🌐

משרד עו״ד |רום לוי ושות׳ – היתרון המשפטי שלך בכל עסקה