הסכם ממון והפרדה רכושית אמיתית: איך מגנים על עצמכם וגם חוסכים במס רכישה או מס שבח
מהו הסכם ממון ולמה הוא חשוב?
עומדים להתחתן? חיים יחד כידועים בציבור? הגיע הזמן לדבר על נושא שיכול לשנות לכם את החיים – הסכם ממון.
מדובר במסמך משפטי שמסדיר מראש את חלוקת הרכוש בין בני זוג במקרה של פרידה או גירושין. ההסכם יכול להיחתם לפני הנישואין, במהלכם, וגם על ידי ידועים בציבור. מטרתו – למנוע חוסר ודאות, סכסוכים יקרים ובעיקר לשמור על השקט הנפשי של שני הצדדים.
היתרונות הכלכליים של הסכם ממון – במיוחד בתחום הנדל״ן
מעבר להגנה האישית – יתרון כלכלי משמעותי – להסכם ממון יש גם השלכות כלכליות, במיוחד בתחום הנדל״ן והמיסוי. כאשר בני זוג מבצעים הפרדה רכושית אמיתית, ייתכן שכל אחד מהם ייחשב ל“רוכש דירה יחידה” בעסקאות נפרדות וייהנה ממדרגות מס רכישה מופחתות. במילים אחרות – חיסכון של עשרות אלפי שקלים במסים.
המסגרת המשפטית: כלל “היחידה המשפחתית” והחריגים שלו:
פסק דין בלנק (ע״א 4298/18; ע״א 1886/19) – קביעות בית המשפט העליון
בפסק דין בלנק (ע״א 4298/18; ע״א 1886/19), בית המשפט העליון דן בשתי פרשות:
- קרן רוזנבוים – מס רכישה: אישה שניהלה משק בית משותף עם בעלה אך החזיקה בהסכם ממון שהשאיר את דירת הבעל בבעלותו. נקבע כי מחצית הדירה שרכשה תיחשב כדירה יחידה לצורך מס רכישה.
- רועי בלנק – מס שבח: ידועים בציבור עם הסכם יחסי ממון. המשיב מכר דירת מגורים בבעלותו וביקש פטור של דירה יחידה. נקבע שהסכם הממון אמיתי ולא נועד למראית עין, ולכן יש להחיל את הפטור.
דעת הרוב (השופטים גרוסקופף ואלרון):
- אין לדרוש “הפרדה כלכלית מלאה” בכל תחומי החיים; די בהפרדה רכושית אמיתית בנכסי המקרקעין הנשמרת הלכה למעשה.
- מגורים משותפים או חשבון בנק משותף אינם שוללים אוטומטית את החריג.
דעת המיעוט (השופט הנדל):
- החריג חל רק כאשר קיימת גם הפרדה כלכלית מלאה בהתנהלות היומיומית, ולא רק הפרדה קניינית.
בסופו של דבר דחה בית המשפט את ערעורי רשות המסים והכיר בזכאות בני הזוג להטבות המס – בהתאם להסכמי הממון שנחתמו ונשמרו בפועל.
מה צריך לדעת כדי לממש את הזכאות?
הכרה בהפרדה רכושית אינה אוטומטית. רשות המסים בוחנת כל מקרה לגופו, והנטל להוכיח שההפרדה אמיתית ולא למראית עין מוטל על בני הזוג. לעיתים יש צורך בהליך מול פקיד השומה או ועדת ערר, ואף בערעור לבית המשפט.
כדי להגדיל את הסיכוי להכרה בהפרדה רכושית:
- ערכו הסכם ממון תקף ומאושר מראש.
- הקפידו על התנהלות בפועל שתואמת את ההסכם (חשבונות נפרדים, תיעוד תשלומים, שיפוצים).
- שמרו ראיות שיראו שההפרדה נשמרה הלכה למעשה.
- היזהרו מהסכמים שנחתמים “רגע לפני” העסקה – הם ייבחנו בחשדנות.
ההלכות הקודמות: “עניין עברי”, “הלכת פלם” ו“הלכת שלמי”
עניין עברי (ע״א 3489/99): גישת “המגורים” – מי שחי ביחד = יחידה אחת.
הלכת פלם (ע״א 3185/03): “גישת התא המשפחתי” – הבחנה בין עסקאות לפני ואחרי יצירת התא המשפחתי.
הלכת שלמי (ע״א 3178/12): “גישת הקניין” – בני זוג שנכנסו לקשר עם נכסים והפרידו רכושם ימוסו איש איש לפי זכויותיו, אם ההפרדה נשמרה בפועל.
פסק דין בלנק (ע״א 4298/18; 1886/19): יישום עדכני של החריג – די בהפרדה רכושית אמיתית גם אם יש מגורים משותפים.
למי כדאי לפנות ולמה חשוב ליווי משפטי מקצועי
הסכם ממון הוא לא רק מסמך שמגן עליכם בעת משבר – הוא גם כלי כלכלי משמעותי. כאשר הוא ערוך ומנוהל נכון, הוא מאפשר לבני זוג לנצל הטבות מס רכישה באופן נפרד וחוקי.
במשרדנו (רום לוי ושות’) אנו מתמחים בעריכת הסכמי ממון מותאמים אישית ובאימות מסמכים משפטיים, תצהירים ומסמכי בנקים.
כיצד להוכיח הפרדה רכושית אמיתית בפועל? קריטריונים ובדיקות
תרשים זרימה: בדקו אם אתם עומדים בחריג ההפרדה הרכושית
שלב 1 – האם יש הסכם ממון תקף?
⬇️
- כן ➡️ עבור לשלב 2.
- לא ➡️ בדרך כלל לא יוכרו כהפרדה רכושית לצרכי מס (אלא בנסיבות חריגות מאוד).
שלב 2 – מועד כריתת ההסכם
⬇️
- נחתם זמן סביר לפני העסקה/לפני תחילת החיים המשותפים ➡️ עבור לשלב 3.
- נחתם סמוך מאוד לעסקה ➡️ חשש להסכם “לצורכי מס” – נטל הוכחה גבוה יותר.
שלב 3 – בעלות בנכסים
⬇️
- כל נכס רשום בבירור על שם בן הזוג המתאים בהתאם להסכם ➡️ עבור לשלב 4.
- רישום מעורב או חסר ➡️ פוגע בטענה להפרדה רכושית.
שלב 4 – התנהלות בפועל בנכסים
⬇️
- מימון נפרד של רכישות/שיפוצים, תיעוד תשלומים, אין מימון משותף לנכס של האחר ➡️ עבור לשלב 5.
- יש מימון משותף או תשלומים מעורבים ➡️ עלול לפגוע בזכאות.
שלב 5 – חשבון בנק ותשלומים שוטפים
⬇️
- חשבונות נפרדים לניהול הנכסים, גם אם יש חשבון משותף למשק הבית ➡️ עבור לשלב 6.
- חשבון משותף שמשמש לנכסים “נפרדים” ➡️ עלול להעיד על שיתוף בפועל.
שלב 6 – עקביות לאורך זמן
⬇️
- ההפרדה נשמרת הלכה למעשה לאורך השנים ➡️ ✔️ ייתכן שתיחשבו “רוכש/מוכר עצמאי” לצרכי מס.
- סטייה מההסכם (למשל מגורים בנכס של האחר ללא הסדר, מימון משותף) ➡️ ❌ עלול לשלול את החריג.
טבלה: קריטריונים לבדיקת “הפרדה רכושית בהסכם ממון”
| תחום בדיקה | מה בוחנים בפועל | מה מחזק טענה להפרדה רכושית אמיתית | מה עלול לפגוע בטענה |
|---|---|---|---|
| מועד כריתת ההסכם | האם ההסכם נחתם זמן סביר לפני העסקה או רגע לפני? | נחתם זמן רב לפני העסקה (למשל עם תחילת הזוגיות/לפני הנישואין). | נחתם בסמוך לעסקה – חשש להסכם “לצורכי מס” בלבד. |
| בעלות בנכסים | למי רשומה הדירה/הנכסים? | בעלות נפרדת, מוסדרת ומוגדרת בהסכם. | רישום על שם אחד אך שימוש משותף רחב ללא הבחנה. |
| מימון רכישות ושיפוצים | מי שילם על רכישת הנכס/שיפוצו? | מימון נפרד ומגובה במסמכים; אין מימון משותף לנכס של האחר. | מימון משותף של נכס בבעלות בן הזוג; תשלומים מעורבים. |
| חשבון בנק | האם קיים חשבון בנק משותף? האם הוא משמש לנכסים? | ניהול חשבונות נפרדים לנכסים ולהוצאות הנכס. | חשבון משותף שמשמש גם לנכסים שאמורים להיות נפרדים. |
| תשלומי שכירות/משכנתא | האם בן זוג שאינו בעל הנכס משלם דמי שכירות/משכנתא? | תשלום נפרד או לפחות הסדר ברור לגבי השימוש בנכס. | מגורים בנכס של בן הזוג ללא תשלום או הסדר – עלול להעיד על שיתוף בפועל. |
| משך השמירה על ההפרדה | האם ההפרדה נשמרת עקבית לאורך זמן? | התנהלות עקבית ותיעוד מתמשך. | סטייה מההסכם לאורך השנים (“על הנייר” בלבד). |
| אופי החיים הכלכליים | משק בית משותף או נפרד? | מותר לנהל משק בית משותף, אבל בנכסי המקרקעין לשמור הפרדה קניינית אמיתית. | עירוב מוחלט של כל ההכנסות והנכסים – עלול לשלול את החריג. |
| תיעוד וראיות | האם יש מסמכים להוכיח את ההפרדה? | הצגת הסכם ממון מאושר, אסמכתאות בנקאיות, חוזים, תצהירים. | חוסר מסמכים, אי-בהירות בתיעוד. |
למאמרים נוספים בנושא מס שבח ומס רכישה:
מס שבח בעת מכירת דירת מגורים – כאשר לא חלה זכאות לפטור