איחור במסירת דירה חדשה מקבלן – מהן זכויותיכם לפי החוק?

בישראל נרכשות אלפי דירות חדשות מדי שנה, אך רבים מהרוכשים מוצאים עצמם מתמודדים עם מציאות מאכזבת: איחור במסירת הדירה. משרדנו מלווה רוכשי דירות מכל רחבי הארץ – בפרויקטים קבלניים, בתכניות ממשלתיות (כגון מחיר למשתכן, מחיר מטרה), ובמסגרות של תמ”א 38 או פינוי-בינוי – אשר זכויותיהם קופחו עקב איחור ממושך מצד הקבלן.

מאמר זה סוקר את הזכויות המוקנות לרוכשים על פי חוק המכר (דירות), התשל”ג–1973, ובפרט בהתאם לתיקון האחרון שנכנס לתוקף ב־יולי 2022. מדובר בתיקון דרמטי – שנועד להגן על ציבור הרוכשים ולהרתיע קבלנים מהתנהלות רשלנית בכל הקשור לעמידה בלוחות הזמנים.

מיהו “מוכר” לפי חוק המכר (דירות)?

החוק מגדיר “מוכר” כמי שמוכר דירה שבנה, או שעתיד לבנות בעצמו או באמצעות אחר, על קרקע שבבעלותו או בבעלות זולתו. במילים אחרות – כל קבלן או יזם שמוכר דירה בפרויקט חדש חוסה תחת הוראות חוק המכר, לרבות החובה לפצות את הרוכש במקרה של איחור במסירה.

סעיף 5א1 לחוק – עיקרי מנגנון הפיצוי בגין איחור

סעיף 5א1 לחוק המכר עוסק באיחור במסירת דירה חדשה לרוכש, וקובע מנגנון פיצוי כספי אוטומטי על בסיס דמי השכירות הראויים של הדירה הנרכשת – גם ללא צורך בהוכחת נזק בפועל.

הוראות החוק משתנות בהתאם למועד החתימה על הסכם המכר:

✅ הסכמים שנחתמו לפני 7.7.2022:

• תקופת גרייס: הקבלן רשאי לאחר עד 60 יום מהמועד החוזי – ללא חיוב בפיצוי.
• מאיחור של 61 יום ועד 8 חודשים: הרוכש זכאי לפיצוי בסך 150% מדמי השכירות הראויים של הדירה, עבור כל חודש איחור.
• מהחודש התשיעי ואילך: הפיצוי יורד ל־125% מדמי השכירות הראויים.
• מועד תשלום: הפיצוי אינו ניתן מידי חודש – אלא בתום תקופת האיחור.

✅ הסכמים שנחתמו לאחר 7.7.2022:

התיקון לחוק הביא לשינוי מהותי – הקשחת ההגדרה של “איחור”, מחד, אך גם הרחבת מנגנון הפיצוי על פני תקופות ארוכות יותר.

• תקופת גרייס: הקבלן רשאי לאחר עד 30 יום – ללא כל פיצוי.
• חודשים 2–4 לאיחור: הרוכש זכאי לפיצוי בגובה 100% מדמי השכירות הראויים.
• חודשים 5–10 לאיחור: הפיצוי עולה ל־125%.
• מהחודש ה־11 ואילך: הפיצוי מגיע ל־150% מדמי השכירות הראויים, עד למסירת הדירה בפועל.

⚖️ חשוב להדגיש: הפיצויים אינם מותנים בהוכחת נזק ואינם ניתנים להתניה חוזית לרעת הרוכש – כל ויתור מצד הרוכש על זכויות אלו אינו תקף משפטית.

🧮 דוגמה מספרית (דמי שכירות ראויים: 5,000 ש”ח):

נניח שמועד המסירה החוזי היה 1.9.2023, אך הדירה נמסרה בפועל רק ב־1.6.2024 – מדובר ב־13 חודשי איחור.

• חודש 1 (ספטמבר 2023): ללא פיצוי.
• חודשים 2–4 (אוקטובר–דצמבר 2023): 5,000 ש”ח × 3 חודשים = 15,000 ש”ח.
• חודשים 5–10 (ינואר–יוני 2024): 5,000 ש”ח × 125% × 6 חודשים = 37,500 ש”ח.
• חודשים 11–13 (יולי–ספטמבר 2024): 5,000 ש”ח × 150% × 3 חודשים = 22,500 ש”ח.

📌 סה”כ פיצוי: 75,000 ש”ח.

אם דמי השכירות הראויים גבוהים יותר (למשל 7,000 ש”ח), סכום הפיצוי עשוי לעבור את רף ה־100,000 ש”ח.

🏛️ כיצד ניתן לממש את הזכויות?

משרדנו מייצג רוכשים אשר פנו לקבלן בדרישה לקבלת פיצוי – אך נדחו או התעלמו מהם – בתביעות משפטיות, בהליכי בוררות ואף בגישורים פרטיים, בכל רחבי הארץ.
 הצלחותינו כוללות פסקי דין תקדימיים והחזרי פיצוי מרשימים לרוכשים – לרבות החזרי ריבית, הוצאות, ולעיתים גם פיצוי בגין עוגמת נפש.

❗ טיפ חשוב לרוכשים:

• אל תוותרו: גם אם חלף זמן – ייתכן שעדיין ניתן לתבוע את הפיצויים המגיעים לכם.
• תעדו את כל ההתכתבויות מול הקבלן.
• פנו לייעוץ משפטי מוקדם ככל האפשר – לעיתים ניתן למנוע נזק כלכלי עוד בטרם נגרם.

📞 זקוקים לייעוץ משפטי?

אם רכשתם דירה חדשה ונמסרה לכם באיחור – אנו מזמינים אתכם לפנות אל משרדנו. עו”ד רום לוי וצוות המשרד ישמחו לסייע לכם במימוש זכויותיכם, לנהל משא ומתן אפקטיבי מול הקבלן, או להגיש תביעה משפטית בעת הצורך – במקצועיות, ביסודיות וללא פשרות.