1. מס רכישה
משולם ע”י הרוכש בעסקת מקרקעין, ונקבע לפי מדרגות מס המתעדכנות מדי תקופה.
● רוכש דירה ראשונה: זכאי למדרגות מס מופחתות ולעיתים אף פטור מלא ממס על חלק מהשווי (עד תקרה מסוימת).
● רוכש דירה שנייה ומעלה: מחויב במס בשיעור גבוה יותר – כ־8% עד 10% מהשקל הראשון.
● תושב חוץ: בדרך כלל לא זכאי להטבות של “דירה יחידה”.
🟦 ליווי משפטי יסייע להבטיח שהרוכש לא מחמיץ פטורים או הגדרות קריטיות, במיוחד אם מכר נכסים בעבר, מחזיק נכסים בחו”ל או נמצא במצב משפחתי מורכב.
2. מס שבח
משולם ע”י המוכר, בגין הרווח (השבח) שנוצר ממכירת הנכס – כלומר:
📈 מחיר מכירה – מחיר רכישה (בתוספת הצמדות, שיפוצים, הוצאות ושכר טרחת עו”ד).
● שיעור המס: בדרך כלל 25% על השבח הריאלי.
● ניתן לנכות: מס רכישה, שיפוצים, תיווך, שכר טרחת עו”ד ועוד.
● מס ניתן לפריסה ולעיתים להפחתה משמעותית – בהתאם לנסיבות.
3. פטור ממס שבח – מתי ניתן?
בחוק קיימים מסלולי פטור ממס שבח – בעיקר במכירת דירת מגורים מזכה.
כדי לקבל פטור, יש לעמוד בכל התנאים הבאים:
✅ תנאי 1 – דירת מגורים מזכה
● הנכס הוא דירת מגורים בישראל או ביהודה ושומרון.
● הדירה שימשה למגורים בפועל או הייתה ראויה למגורים.
✅ תנאי 2 – דירה יחידה
● בבעלות המוכר אין דירה נוספת (או שיש לו רק חלק קטן מדירה אחרת – בהתאם לכללים).
● אם זו לא דירה יחידה – ייתכן שניתן לקבל פטור חלקי (למשל: במכירת דירה שהתקבלה בירושה).
✅ תנאי 3 – תקופת צינון
● עברו לפחות 18 חודשים ממועד הרכישה של הדירה.
● או 4 שנים אם התקבלה בירושה/העברה ללא תמורה במקרים מסוימים.
✅ תנאי 4 – לא נמכרה דירה פטורה בחמש השנים האחרונות
● אם בוצעה מכירה עם פטור לאחרונה, לא ניתן לקבל שוב פטור לפני שחלפה התקופה.
📌 החוק מכיל חריגים, פרצות וסעיפים ספציפיים – ולכן חשוב לבחון כל מקרה לגופו.
🧮 תכנון מס נכון – הבדל של מאות אלפי שקלים
לרוב, ניתן להפחית את המס באופן משמעותי באמצעות תכנון מס מקדים וליווי משפטי. לדוגמה:
● ביצוע “תכנון מס” לפני מכירת דירה שהושכרה
● חלוקה בין בני זוג (לצורכי חבות מס נפרדת)
● ניהול תיקוני שומה או השגות מול רשות המסים
● מימוש הפסדים לצורך קיזוז מס שבח
⚖️ תפקיד עורך הדין בעסקאות מקרקעין – מעבר לחוזה
מעבר לעריכת חוזה מכר, עורך דין בתחום המקרקעין והמיסוי מבצע את הפעולות הבאות:
● בודק מראש את כל חבויות המס – אצל שני הצדדים
● בונה אסטרטגיית מס מותאמת אישית (בפרט בעסקאות מורכבות)
● פונה בשמכם לרשויות המס, מגיש בקשות לפטור, השגות או תכנון מקדים
● מגן על הלקוח מול טעויות רשות המסים, גבייה ביתר או חוסר חוקיות
💡 עסקת נדל”ן ללא בדיקה מקיפה של מיסוי – עלולה להיות מלכודת כלכלית.
📝 לסיכום
מיסוי מקרקעין הוא תחום קריטי בכל עסקת נדל”ן. ההבדל בין עסקה רווחית לעסקה הפסדית – לעיתים טמון רק בהבנת הפטור, תכנון נכון והכנה מוקדמת.
אם אתם עומדים למכור או לרכוש נכס – או מבקשים לבחון פטור ממס שבח – מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי המתמחה בתחום המיסוי.
📞 לייעוץ ראשוני בנושא מיסוי מקרקעין:
משרד עו”ד רום לוי מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין, תכנון מס, מיסוי דירות, ירושות, קבוצות רכישה ותמ”א 38.
נשמח לבחון את זכאותכם לפטורים, לתכנן עבורכם מס מיטבי ולוודא שכל עסקה מתבצעת על הצד הבטוח, החוקי והרווחי ביותר.