שאלות נפוצות
מצא את כל התשובות במקום אחד – פשוט, ברור ונוח.
שאלות ותשובות – רום לוי ושות' | משרד עו"ד
מקרקעין ונדל"ן
שאלה: מהו התפקיד של עורך דין בהשכרת נכס, כמשכיר או כשוכר?
תשובה: בין אם אתה משכיר ובין אם אתה שוכר, חוזה השכירות הוא המסמך החשוב ביותר. תפקידנו הוא לוודא שהחוזה מנוסח בצורה שתגן עליך, שתכלול את כל ההגנות הנדרשות, ושתגדיר באופן ברור את התנאים, התשלומים וההתנהלות בין הצדדים, כדי למנוע מחלוקות עתידיות.
שאלה: למה חשוב להיעזר בעורך דין בעת רכישת דירה מקבלן?
תשובה: עורך דין יוודא שהחוזה מאוזן, יבדוק רישומי טאבו והיתרי בנייה, יאתר סיכונים אפשריים, ויוודא שהאינטרסים שלך מוגנים עד לקבלת החזקה.
שאלה: האם עורך דין יכול לייצג גם את המוכר וגם את הקונה?
תשובה: בדרך כלל פחות מומלץ בשל חשש לניגוד עניינים, למעט במקרים עם גילוי נאות והסכמה בכתב של הצדדים.
שאלה: אני עומד לרכוש דירה מקבלן. מה התפקיד של עורך דין בעסקה כזו?
תשובה: ברכישה מקבלן, עורך הדין שלך הוא “שומר הסף” שיגן על האינטרסים שלך מול חברה בעלת יתרון משפטי וכלכלי. הוא בודק את חוזה המכר ומנהל מו”מ לשינוי סעיפים בעייתיים, מוודא שהקבלן עומד בחוק המכר, בודק את רישומי הטאבו והיתרי הבנייה, מלווה אותך בתשלומים מול הבנק, ומוודא שתקבל את הנכס בזמן ובמצב שהובטח.
שאלה: האם כדאי לחתום על זיכרון דברים לפני שאני פונה לעורך דין?
תשובה: לא מומלץ. זיכרון דברים עשוי להיות מסמך מחייב מבחינה משפטית גם אם לא נחתם חוזה מפורט. חתימה חפוזה עלולה להותיר אותך עם התחייבויות לא רצויות או תנאים שפוגעים בך. חשוב להתייעץ עם עו”ד לפני כל חתימה.
שאלה: מה הסיכונים בקניית דירה "יד שנייה" בלי בדיקה מקדימה?
תשובה: ללא בדיקה מקיפה, אתה עלול לגלות שעיקול רשום על הדירה, שהנכס לא תואם את היתר הבנייה, או שיש חובות ארנונה ואגרות. עו”ד יוודא שהנכס “נקי” מכל התחייבות ושרישום הבעלות שלך יהיה בטוח.
מיסוי מקרקעין
שאלה: איך אפשר לחסוך במס רכישה או מס שבח?
תשובה: תכנון מס נכון בעסקאות מקרקעין יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. עו”ד מומחה יבדוק אם אתה זכאי להקלות, פטורים או תחשיב מיטיב בהתאם לחוק ולפסיקה, ויסייע בהגשת הדיווחים בצורה נכונה.
שאלה: מהו מס רכישה ומתי אני משלם אותו?
תשובה: מס רכישה הוא מס המוטל על קניית זכויות במקרקעין. חישובו נעשה לפי מדרגות מס הקבועות בחוק, והוא משתנה בין דירה יחידה לדירה נוספת.
שאלה: מהו מס שבח ומתי הוא חל?
תשובה: מס שבח חל בעת מכירת נכס על הרווח שהתקבל ממועד רכישתו ועד למכירה, אלא אם מתקיימת זכאות לפטור.
הסכמים וחוזים
שאלה: אני צריך חוזה שכירות לדירה שאני משכיר. למה לא להשתמש בתבנית מהאינטרנט?
תשובה: חוזה אחיד לא מתחשב בצרכים ובסיכונים הספציפיים שלך. חוזה מותאם אישית יכול למנוע מחלוקות, לקבוע ערבויות מתאימות, להגדיר אחריות לנזקים, ולהגן על זכויותיך במקרה של הפרה.
שאלה: כמה זמן לוקח להכין חוזה מכר דירה?
תשובה: לרוב, עו”ד יכול להכין טיוטת חוזה תוך מספר ימי עבודה לאחר קבלת כל המסמכים הרלוונטיים, אך משך הזמן תלוי במורכבות העסקה ובבדיקות הנדרשות.
שאלה: האם אפשר להוריד חוזה מהאינטרנט ולהשתמש בו?
תשובה: חוזים סטנדרטיים בדרך כלל אינם מותאמים למקרה שלך ועלולים להותיר אותך ללא הגנות חיוניות. מומלץ לערוך חוזה מותאם אישית.
רישום זכויות
שאלה: רכשתי דירה. האם הרישום בטאבו מתבצע אוטומטית?
תשובה: לא. הרישום בטאבו דורש טיפול והגשת מסמכים מתאימים לרשם המקרקעין. עו”ד יוודא שכל האישורים התקבלו, שהתשלומים לרשויות בוצעו, ושאתה רשום כבעלים באופן מלא.
שאלה: מה ההבדל בין רישום בטאבו לרישום בחברה משכנת?
תשובה: רישום בטאבו הוא הרישום הסופי והקובע מבחינה משפטית. רישום בחברה משכנת הוא זמני, עד להשלמת פרצלציה והעברת הרישום ללשכת רישום המקרקעין.
ליטיגציה – איחור במסירה וליקויי בנייה
שאלה: האם אני זכאי לפיצוי אם הקבלן איחר במסירת הדירה?
תשובה: כן, אם האיחור חורג מהתקופה המותרת בחוק (60 יום) ולא נגרם מסיבות מוצדקות. הפיצוי מחושב לפי מספר חודשי האיחור ושווי שכר הדירה באזור.
שאלה: מה עושים אם נמצאו ליקויי בנייה בדירה חדשה?
תשובה: יש לפנות מידית בכתב לקבלן, לתעד את הליקויים, ובמידת הצורך להגיש תביעה בליווי חוות דעת הנדסית.
שאלה: הקבלן איחר במסירה. איך מחשבים את הפיצוי שמגיע לי?
תשובה: לפי החוק, פיצוי מחושב לפי שווי שכר דירה חודשי באזור, מוכפל בתקופת האיחור, ובאחוזים הקבועים בחוק בהתאם למשך הזמן שבו חרג הקבלן מהמועד החוזי.
שאלה: הקבלן לא תיקן ליקויי בנייה. מה עושים?
תשובה: יש לתעד את הליקויים, לשלוח דרישה בכתב, ואם הקבלן לא מטפל – להגיש תביעה בליווי חוות דעת הנדסית. לעיתים ניתן לדרוש גם פיצוי על ירידת ערך.
צוואות וירושות
שאלה: האם צוואה שנערכה ללא עו"ד תקפה?
תשובה: צוואה בכתב יד או בעדים יכולה להיות תקפה גם ללא עו”ד, אך טעות טכנית או משפטית עלולה להביא לפסילתה. עריכת צוואה בליווי עו”ד מבטיחה עמידה בכל הדרישות החוקיות.
שאלה: מה ההבדל בין ירושה על פי דין לבין ירושה על פי צוואה?
תשובה: ירושה על פי דין מתבצעת לפי סדר היורשים הקבוע בחוק. צוואה מאפשרת לך להחליט מי יקבל את נכסיך ובאילו תנאים.
שאלה: האם ניתן לערער על צוואה?
תשובה: כן, אם קיימות עילות כמו השפעה בלתי הוגנת, פגם בעריכתה, או חוסר כשירות של המצווה.
התחדשות עירונית
שאלה: מהי התחדשות עירונית, וכיצד משרדכם יכול ללוות אותי כדייר בפרויקט כזה?
תשובה: התחדשות עירונית כוללת תוכניות לשיפור מבנים ישנים, כגון תמ”א 38 ופינוי-בינוי. כמשרד המלווה דיירים, אנו פועלים להגנה על זכויותיך, ננהל את המשא ומתן מול היזם, נדאג לניסוח הסכם שמגן עליך בצורה הטובה ביותר ונוודא שתקבלו את התמורות המגיעות לכם. ליווי מקצועי הוא המפתח להצלחה בפרויקט מסוג זה.
שאלה: מה ההבדל בין פינוי-בינוי לתמ"א 38?
תשובה: פינוי-בינוי כולל הריסה מלאה של המבנה והקמת בניין חדש, ואילו תמ”א 38 לרוב מוסיפה חיזוקים ותוספות לבניין קיים. כיום יש חלופות עדכניות לתמ”א 38 בהתאם למדיניות הרשויות.
שאלה: כיזם, איך אני מוודא שפרויקט התחדשות עירונית מתקדם בצורה חלקה?
תשובה: חשוב להכין הסכמים ברורים עם הדיירים, לוודא קבלת כל ההיתרים, ולנהל את התהליך בליווי משפטי צמוד.
רישום והקמת חברה
שאלה: מה היתרון בפתיחת חברה בע"מ על פני עוסק מורשה?
תשובה: חברה בע”מ מגבילה את האחריות האישית של בעליה, מעניקה יתרונות מיסוי מסוימים, ומשדרת יציבות עסקית.
שאלה: האם אני חייב להקים חברה כדי לפתוח עסק, ומתי כדאי לעשות זאת?
תשובה: הקמת חברה אינה חובה, אך היא יכולה להציע יתרונות משפטיים וכלכליים רבים, כמו הגבלת אחריות והטבות מס. משרדנו יבחן יחד איתך את היתרונות והחסרונות, יסייע ברישום החברה בצורה מהירה ומסודרת, ויכין הסכמים חיוניים כמו הסכם מייסדים שיגן על זכויותיך כשותף.
שאלה: האם כדאי לערוך הסכם מייסדים?
תשובה: בהחלט, הסכם מייסדים מסדיר מראש את יחסי השותפים, חלוקת הרווחים, ודרכי פתרון מחלוקות.