מס שבח בעת מכירת דירת מגורים – כאשר לא חלה זכאות לפטור
בעת מכירת דירת מגורים בישראל, אחת הסוגיות המרכזיות והמשמעותיות ביותר בהיבט הפיננסי והמשפטי של העסקה היא חובת תשלום מס שבח. זהו מס המוטל על הרווח שנוצר ממכירת הנכס – כלומר, השבח – והוא משולם על ידי המוכר בלבד.
מהו מס שבח?
מס שבח מקרקעין הינו מס החל על ההפרש שבין מחיר המכירה של נכס לבין מחיר הרכישה שלו, ובתוספת (או בניכוי) רכיבים שונים המוכרים על פי החוק. מטרת המס היא למסות את הרווח ההוני שנוצר בעת מימוש זכויות בנדל”ן.
במקרים בהם המוכר אינו זכאי לפטור ממס שבח (כגון פטור בגין דירה יחידה או פטור בהתאם לתנאים אחרים שבחוק), יחול המס בשיעורים הקבועים בפקודת מס הכנסה ובחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963.
שיעור מס שבח לדירת מגורים שאינה פטורה – חישוב ליניארי
כאשר מדובר בדירת מגורים שנרכשה לפני 1.1.2014, ולא חלה עליה זכאות לפטור, יבוצע החישוב בשיטה הידועה כ”חישוב ליניארי מוטב“:
- הרווח שנוצר ממכירת הנכס יחולק לשתי תקופות:
- התקופה עד 31.12.2013 – בגין רווחים שנצברו בתקופה זו, לא יחול מס שבח (פטור יחסי).
- התקופה מ-1.1.2014 ואילך – בגין רווחים שנצברו החל ממועד זה ועד למכירה, יחול מס בשיעור של 25% על הרווח היחסי.
דוגמה עקרונית:
אם הדירה נרכשה בשנת 2004 ונמכרה בשנת 2024 – משך ההחזקה הכולל בנכס הוא 20 שנים, שמתוכן 10 שנים (2004–2013) יהיו פטורות ממס, ו-10 השנים הבאות (2014–2024) יחויבו במס של 25% על החלק היחסי מהרווח.
רכיבים המפחיתים את גובה המס
בעת חישוב מס השבח, החוק מאפשר לנכות מהשבח הרווחי סכומים שונים אשר הוצאו על ידי המוכר, ובכלל זה:
- הוצאות רכישה (מס רכישה ששולם, שכר טרחת עורך דין ברכישה, דמי תיווך)
- הוצאות השבחה ושיפוץ מהותי שנעשו בנכס
- הוצאות מכירה (שכר טרחת עורך דין, תיווך וכד’)
- הצמדה למדד המחירים לצרכן לגבי עלויות רלוונטיות
- הוצאות מימון (בריבית שאינה מוכרת כהוצאה שוטפת) – במקרים מסוימים
- כמו כן, תיתכן זכאות להקלות מס נוספות בהתאם לנסיבות, כגון תושב חוץ, שימוש לצורכי מגורים בלבד, ועוד.
דיווח לרשות המיסים ותשלום
חובת הדיווח על מכירת נכס מוטלת על המוכר, ועליו להגיש דיווח מלא על העסקה לרשות המיסים בתוך 30 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר, בצירוף המסמכים הנדרשים.
במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה לשומת מס עצמית, ולשלם את המס לאחר קבלת חישוב מלא מאת עורך דין או רואה חשבון מוסמך, ולעיתים ניתן לבקש תשלום במועד נדחה או פריסה לתשלומים.
לסיכום
מס שבח הוא מרכיב מרכזי שיש לקחת בחשבון בעת תכנון מכירת דירה. הבנה מוקדמת של ההשלכות המסיות, ביצוע חישוב מדויק וניצול מלא של כל הזכויות והניכויים המותרים – יכולים להוביל לחיסכון מהותי ולעסקה בטוחה מבחינה כלכלית.
מומלץ ביותר להיוועץ מראש עם עורך דין המתמחה בדיני מיסוי מקרקעין, הן לצורך בדיקת זכאות לפטור או הפחתת מס, והן לצורך עריכת דיווח נכון ושמירה על זכויותיכם אל מול רשות המיסים.