מה זה מס רכישה? מדריך מקיף מאת עו”ד רום לוי
מס רכישה הוא אחד המרכיבים המרכזיים בעסקת רכישת נכס בישראל. מדובר במס חובה המשולם על ידי הקונה למדינה בכל עסקה של רכישת דירה, קרקע, מגרש, משרד או כל נכס מקרקעין אחר. למרות שמדובר במס נפוץ מאוד, לא מעט רוכשים אינם מודעים למדרגות המס, לתנאי הפטור או להבדלים שבין רכישת דירה יחידה לדירה נוספת – ובכך עלולים לשלם מס מיותר של עשרות אלפי שקלים. במאמר זה נסקור לעומק מהו מס רכישה, כיצד הוא מחושב, מהן מדרגות המס המעודכנות לשנת 2025, ואילו טעויות חשוב להימנע מהן.
🎥 עו״ד רום לוי מסביר בפשטות מהו מס רכישה, כיצד הוא מחושב ולמה חשוב לבצע בדיקה מדויקת לפני חתימה על חוזה רכישה.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס חד-פעמי שמשולם למדינה בעת רכישת נכס מקרקעין. שיעור המס נקבע על פי סוג הנכס, שוויו ומעמדו של הרוכש. כך למשל, קונה שרוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות ואף מפטור חלקי, בעוד קונה שרוכש דירה נוספת ישלם מס גבוה יותר מהשקל הראשון. המטרה של מס הרכישה היא גם לווסת את שוק הדיור ולמנוע צבירת נכסים להשקעה על חשבון רוכשים חדשים.
מדרגות מס רכישה לשנת 2025 – דירת מגורים יחידה
נכון להיום (2025), מדרגות המס המעודכנות הן כדלקמן:
- 🟩 על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ – לא ישולם מס רכישה (פטור מלא).
- 🟨 על חלק השווי שבין 1,978,745 ₪ לבין 2,347,040 ₪ – 3.5%.
- 🟧 על חלק השווי שבין 2,347,040 ₪ לבין 6,055,070 ₪ – 5%.
- 🟥 על חלק השווי שבין 6,055,070 ₪ לבין 20,183,565 ₪ – 8%.
- ⬛ על חלק השווי שמעל 20,183,565 ₪ – 10%.
כאשר מדובר בדירה נוספת או דירת השקעה, מס הרכישה עומד על 8% מהשקל הראשון – ללא מדרגות. לכן, ההבחנה בין דירה יחידה לדירה שנייה קריטית בעת תכנון עסקה.
טעויות נפוצות בחישוב מס רכישה
- ❌ חישוב לפי מחיר העסקה בלבד, בלי להביא בחשבון את מעמד הרוכש (למשל, אם לבן/בת הזוג יש דירה נוספת).
- ❌ אי עריכת הסכם ממון בין בני זוג, שיכול היה לאפשר רכישה נפרדת ולחסוך מס.
- ❌ טעות במועד הדיווח לרשות המיסים – דבר שעלול לגרור קנסות וריבית.
- ❌ היעדר תכנון מס מוקדם – לדוגמה, רכישת דירה על שם קטין או בן משפחה אחר ללא בחינת השלכות המס.
טעות קטנה בפרטים עלולה להוביל להפרשי מס של עשרות אלפי שקלים, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין מנוסה עוד לפני החתימה על ההסכם.
מה חשוב לבדוק לפני תשלום מס רכישה?
לפני שמגישים את הצהרת הרכישה לרשות המיסים, כדאי לוודא:
- 📄 שהמוכר והקונה רשומים נכון בחוזה.
- 📄 שאין לבני הזוג או לילדים הקטינים זכויות בדירות אחרות.
- 📄 שכל הסכומים בחוזה תואמים את הסכומים המדווחים לרשות המיסים.
- 📄 שהעסקה תואמת את מדיניות המיסוי שלכם (למשל, רכישה להשקעה מול רכישה למגורים).
האם אפשר להפחית או לקבל החזר מס רכישה?
כן, במקרים מסוימים ניתן להגיש בקשה להחזר חלקי או מלא. למשל, אם נמכרת דירה קודמת תוך פרק זמן מוגדר (בדרך כלל 18 חודשים), ניתן לבקש להתייחס לרכישה החדשה כדירה יחידה ולקבל החזר. גם במקרה של ביטול עסקה או שינוי תנאים מהותיים, ניתן להגיש בקשה להחזר מס תוך 4 שנים ממועד התשלום.
שאלות ותשובות נפוצות בנושא מס רכישה
האם מס רכישה חל גם על דירה יד שנייה?
בהחלט. מס רכישה חל על כל רכישת דירה – חדשה או יד שנייה – ללא הבדל. ההבדל היחיד הוא בגובה המס, בהתאם למעמד הדירה (יחידה או נוספת) ולשווי העסקה.
האם אפשר לקבל פטור ממס רכישה?
במקרים מסוימים, כן. למשל, רוכשי דירה יחידה עד לתקרה הקבועה נהנים מפטור מלא. ישנם גם פטורים חלקיים לאוכלוסיות מסוימות כגון נכים, עיוורים, נפגעי פעולות איבה ועוד. חשוב לבדוק זכאות מול עורך דין מיסוי מקרקעין לפני הרכישה.
מה קורה אם מחיר הדירה עולה על תקרת הפטור?
כאשר מחיר הדירה גבוה מתקרת הפטור – הפטור אינו מתבטל אלא הופך לחלקי. כלומר, החלק מהשווי שמתחת לתקרה פטור ממס, והחלק שמעליה מחויב לפי מדרגות המס. רשות המיסים מחשבת זאת בשיטה הנקראת “חישוב ליניארי”.
האם ניתן לשלם מס רכישה בתשלומים?
באופן עקרוני, לא. מס רכישה משולם בתשלום אחד בתוך 60 ימים ממועד החתימה על החוזה. עם זאת, ניתן להגיש בקשה חריגה לרשות המיסים לפריסה במקרים יוצאי דופן.
האם עורך הדין מטפל גם בתשלום המס?
כן. בדרך כלל עורך הדין המטפל בעסקה מגיש עבור הלקוח את הצהרת הרכישה ומבצע את התשלום לרשות המיסים. הוא גם אחראי לוודא שהתשלום נרשם נכון ושהקבלה מועברת לרישום בטאבו או ברמ”י.
מה קורה אם איחרתי בתשלום מס הרכישה?
איחור בתשלום גורר ריבית והצמדה על פי החוק. לכן חשוב לוודא שהתשלום מבוצע תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה.
איך אפשר לוודא שהמס חושב נכון?
הדרך הבטוחה היא לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין. הוא יחשב את המס המדויק לפי מדרגות המס, יבדוק אם יש זכאות לפטור או הנחה, ויוודא שאין טעויות שעלולות לעלות ביוקר.
מה הקשר בין הסכם ממון למס רכישה?
הסכם ממון מאפשר לבני זוג להפריד רכושית, כך שכל אחד נחשב לרוכש עצמאי. בזכות זאת ניתן לעיתים ליהנות ממדרגות מס רכישה של “דירה יחידה” פעמיים – פעם על שם כל אחד מבני הזוג.
האם מס רכישה תקף גם על ירושה או מתנה?
ברוב המקרים – לא. קבלת דירה בירושה פטורה ממס רכישה. גם מתנה לקרוב משפחה מדרגה ראשונה פטורה ברוב המקרים, כל עוד עומדים בתנאים הקבועים בחוק.
⚖️ משרד עו”ד רום לוי ושות’ – מומחים במיסוי מקרקעין ועסקאות נדל”ן
משרד עו״ד רום לוי ושות׳ מעניק ייעוץ וליווי משפטי מקיף בעסקאות נדל”ן, מיסוי מקרקעין, חוזי מכר, ליווי פרויקטים, וליטיגציה בתחום האזרחי. המשרד מלווה רוכשים, מוכרים ויזמים, תוך הקפדה על דיוק משפטי, שקיפות מלאה ותכנון מס אופטימלי.
📞 טלפון: 058-6581614
📧 אימייל: office@romlevi-adv.com
🌐 אתר: https://romlevi-adv.co.il
מאמרים נוספים שיעניינו אותך:
💼 עו״ד רום לוי ושות׳ – היתרון המשפטי שלך בכל עסקה.
צריכים ייעוץ משפטי בנושא מס רכישה?
משרד עו״ד רום לוי ושות׳ מתמחה במיסוי מקרקעין, ומעניק ליווי אישי, מקצועי ודיסקרטי לכל לקוח – משלב הייעוץ הראשוני ועד לסיום ההליך בהצלחה. אנחנו כאן כדי לוודא שהזכויות שלכם נשמרות במלואן, ושהכול נעשה בצורה הנכונה והחוקית ביותר.
📞 לתיאום ייעוץ ראשוני עם עו״ד רום לוי