התחדשות עירונית לאחר 2025
מה מחליף את תמ”א 38?
תכנית תמ”א 38, שהיוותה במשך קרוב לשני עשורים את הבסיס המרכזי לביצוע פרויקטים לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית נקודתית, תגיע לסיומה בחודש מאי 2025. סיום תוקפה אינו מבשר על קץ ההתחדשות העירונית – אלא דווקא על מעבר לתפיסה חדשה ומורכבת יותר, המבוססת על תכנון עירוני כולל ומעמיק.
אם אתם בעלי דירות בבניין ישן, חברים בנציגות דיירים או שוקלים התקשרות עם יזם – חשוב שתכירו את החלופות הקיימות ואת השינויים המשמעותיים הצפויים בתחום.
מה הייתה תמ”א 38 – ולמה היא מתבטלת?
תמ”א 38 נולדה כדי לתת מענה מהיר לחיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980, בתקופה שבה תקני הבנייה לא דרשו עמידות ברעידות אדמה. במהלך השנים הפכה התכנית לנדבך מרכזי בהתחדשות העירונית – אך גם ספגה ביקורת רבה על כך שיצרה תוספות נקודתיות, מבלי לתת מענה כולל לתשתיות עירוניות, תחבורה, חינוך, שטחים פתוחים ועוד.
לכן, המדינה קבעה כי החל ממאי 2025, התכנית לא תוארך – ובמקומה ייושמו מדיניות תכנונית חדשה ופרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת תכניות ייעודיות, ברמת הרשות המקומית.
החלופות לתמ”א 38 – מהן האפשרויות החלופיות?
1. התחדשות עירונית לפי מדיניות מקומית
כיום, לכל רשות מקומית קיימת סמכות לגבש מדיניות ייחודית לפרויקטים של התחדשות עירונית, תוך איזון בין צורכי התושבים, זכויות היזמים, והתאמה לתשתיות.
דוגמאות:
בעיריית חיפה לדוגמה – הוקמה בשנת 2017 מנהלת להתחדשות עירונית, הפועלת במתכונת של שותפות בין העירייה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית עיריית חיפה. המנהלת אחראית על:
- ייזום ותכנון תכניות פינוי-בינוי, עיבוי ובניית תשתיות.
- תכניות אב ומדיניות מתארית להתחדשות עירונית.
- סיוע לתושבים בליווי תהליכי תכנון, והנגשת מידע באמצעות שיתוף ציבור מקצועי.
- תל אביב–יפו: תכניות הרובעים (3, 4, 5, 6) מחליפות את תמ”א ומסדירות בדיוק מה ניתן לבנות בכל אזור.
- ירושלים: מסלולי פינוי-בינוי לפי מתחמים, בהתאמה לאופי השכונה.
- חולון, רמת גן, ראשון לציון: קידום תכניות כוללניות שיאפשרו פיתוח עירוני מאוזן.
חשוב להבין: אין יותר “זכויות אוטומטיות” כמו בתמ”א 38. כל פרויקט נדרש כיום להתקבל במסגרת תכנית תב”ע, ולעבור הליך תכנוני מסודר בוועדה המקומית.
2. חוק פינוי-בינוי (הריסה ובנייה מחדש)
פרויקטים רבים שהתבצעו בעבר לפי תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה) יועברו למסלול של פינוי-בינוי לפי החוק, הכולל תכנון מתחמי ואפשרות להריסת מספר בניינים ישנים ובניית מבנים מודרניים במקומם.
המסלול הזה מחייב תכנון מלא, ליווי משפטי, התאגדות הדיירים והגשת תכנית לוועדות התכנון.
3. תמ”ל – תכניות מועדפות לדיור
במקרים מסוימים, המדינה תוכל לקדם פרויקטים במהירות באמצעות מוסדות התכנון הארציים (ולא המקומיים), במטרה לזרז הקמה של יחידות דיור רבות באזורים בעלי פוטנציאל גבוה.
ליווי משפטי – יותר חשוב מאי פעם
המעבר מתמ”א 38 למדיניות מקומית ולחוק פינוי-בינוי מחייב את בעלי הדירות לפעול בזהירות, ולבחון היטב את ההיתכנות של כל פרויקט:
- באילו מסלולים ניתן לקדם את הפרויקט?
- מה הזכויות שיכולות להינתן, בהתאם למדיניות המקומית?
- האם קיימת תכנית בתוקף או שנדרש תכנון חדש?
- מהו היזם הנכון לפרויקט, ואילו ערבויות משפטיות עליו לספק?
בשלב זה, ליווי של עורך דין המתמחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית הוא חיוני. עו”ד מנוסה יוכל לבחון את המצב התכנוני, לסייע בהתארגנות מול יזם, ולהבטיח את זכויות הדיירים לאורך כל הדרך.
לסיכום:
תמ”א 38 עומדת בפני סיום, אך ההתחדשות העירונית תימשך – רק בתצורה אחרת. במקום פרויקטים נקודתיים עם זכויות אוטומטיות, נדרשים כיום פתרונות תכנוניים רחבים, בהתאמה למדיניות כל רשות.
בטרם תתקשרו עם יזם או תתחייבו לכל פרויקט – מומלץ להיוועץ בעורך דין מקרקעין מנוסה, אשר יוכל להנחות אתכם בהבנת זכויותיכם, בתכנון נכון של הצעדים ובבחינת התכנותו של כל מיזם.
משרד עו”ד [רום לוי] מתמחה בליווי משפטי של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, לרבות תמ”א 38 ופינוי-בינוי.
נשמ”כח להעניק ייעוץ ראשוני לדיירים ולבדוק את זכויות הבנייה, אפשרויות התמורה, וכל ההיבטים המשפטיים הנדרשים לפרויקט מוצלח.
למאמר – כך תבטיחו ליווי משפטי מקצועי בפרויקט פינוי-בינוי” לחץ כאן
פרויקט התחדשות עירונית? כדאי שיהיה מי שמגן עליכם
משרד עו״ד רום לוי ושות׳ מלווה דיירים ויזמים בפרויקטי התחדשות עירונית – החל משלב המו״מ ועד החתימה על ההסכם מול הקבלן, עם הגנה מלאה על הזכויות שלכם.
🏢 לתיאום שיחת ייעוץ עם עו״ד רום לוי